Quy trình pháp lý dư án, hồ sơ pháp lý dự án, các thủ tục pháp lý dự án. Bài viết này sẽ chia sẻ cho các quý khách nắm được các bước chính trong việc hoàn thiện bộ hồ sơ pháp lý phát triển một dự án bất động sản. Giúp quý khách có thêm cái nhìn khách quan hơn trong việc mua ở hoặc đầu tư các loại hình bất động sản.
Các bước hoàn thiện bộ hồ sơ pháp lý dự án từ a đến z
- Giấy phép đăng ký doanh nghiệp
- Quyết định chủ trương đầu tư
- Giải toả – đền bù – tái định cư
- Ký quỹ
- Đóng tiền phí sử dụng đất
- Quyết định giao đất
- Làm sổ đỏ
- Quy hoạch chi tiết 1/500
- Giấy phép xây dựng hạ tầng
- Giấy phép xây dựng chi tiết từng khu
- Quy trình cấp phép xây dựng đối với từng loại hình bất động sản
- Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng)
Giấy phép đăng ký doanh nghiệp là bước đầu tiên trong quy trình pháp lý dự án
Đây là bước rất quan trọng nhưng cũng có thể nói là không quan trọng lắm. Vì đây sẽ xác định được chính xác tên của chủ đầu tư dự án. Giống như việc một người có 2 tên vậy đó. Thí dụ trường hợp các nghệ sỹ. Nghệ sỹ này có tên thiệt là Nguyễn Văn A, nhưng tên nghệ danh là Trần Văn B. Hầu như tên nghệ danh ai cũng biết mà tên thiệt thì ít người biết. Nhưng mọi pháp lý hay thủ tục gì liên quan đến nghệ sỹ B đề phải dùng tên thiệt là A để làm việc. Vì vậy quý khách cũng đừng lo lắng nhiều khi mua bất động sản có tên thương mại là A, nhưng ký hợp đồng mua bán với tên dự án B.
Quyết định chủ trương đầu tư dự án
Là bước quan trọng kế tiếp trong việc thực hiện quy trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án.
Quyết định chủ trương đầu tư sẽ cho chúng ta biết được các thông tin
- Tên chủ đầu tư
- Tên dự án
- Mục tiêu dự án
- Quy mô dự án
- Vị trí dự án
- Diện tích mặt đất dự án
- Tổng vốn đầu tư dự án
- Thời gian hoạt động dự án
- Tiến độ xây dựng dự án
Giải toả – đền bù – tái định cư
Bước này cực kỳ mệt mỏi và tốn nhiều tiền từ chủ đầu tư. Thời gian hoàn thành nhanh hay chậm đều liên quan đến tầm lực tài chính cũng như tầm nhìn, định hướng, hoạch định từ chủ đầu tư.
Ký quỹ – Số tiền ký quỹ từ 1% đến 3% tổng vốn đầu tư của dự án bất động sản
Theo luật đầu tư năm 2020 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2021. Quy định định về hình thức bảo đảm hoàn thành dự án đầu tư. Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đóng tiền sử dụng đất
Để hoàn thiện bộ hồ sơ pháp lý dự án. Chủ đầu tư muốn xây dựng phát triển dự án như thế nào. Đối với từng loại hình sản phẩm yêu cầu mục đích sử dụng đất ra sao. Thì tương ứng mỗi mục đích sử dụng đất đều có khung phí sử dụng đất khác nhau. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ phí sử dụng đất. Nhà nước mới cho chủ đầu tư thực hiện quy trình pháp lý kế tiếp
Quyết định giao đất
Các thủ tục pháp lý dự án đến bước này thì xem như đất đã sạch 100% và chủ đầu tư có thể an tâm để tiếp tục tiến hành các bước tiếp theo.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
Bước này rất đơn giản nếu các bước bên trên Chủ đầu tư đã hoàn thành 100%. Đều này chứng tỏ cho khách hàng thêm phần tin tưởng dự án vì chắn chắn sẽ có sổ hồng sau này. Hiện tại, rất nhiều dự án không thể ra được sổ hồng đều vì việc chủ đầu tư nợ tiền phí sử dụng đất.
Quy trình xin quy hoạch chi tiết 1/500 pháp lý dự án
Các thủ tục pháp lý dự án thì đến bước xin quy hoạch 1/500 là bước khó nhất. Vì bước này phải phù hợp với quy hoạch 1/20.000, 1/5000, 1/2000 của địa phương. Trong việc quy hoạch dân cư, cơ sở kinh tế, an ninh quốc phòng, dân cư, … trong quy hoạch chi tiết 1/500 quy định các quy hoạch về:
- Phạm vi và quy mô nghiên cứu lập kế hoạch
- Mục tiêu, tính chất của dự án
- Quy mô dân số của dự án
- Quy hoạch tổng thể mặt bằng sử dụng đất (quan trọng khách hàng cần nghiên cứu kỹ)
- Định hướng quy hoạch không gian, kiến trúc, cảnh quan của dự án
- Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án
- Đánh giá môi trường chiến lược
- Các công trình ưu tiên đầu tư và tiến độ
- Quy định quản lý theo quy hoạch chi tiết
Giấy phép xây dựng hạ tầng
Dựa vào quy hoạch chi tiết 1/500 của bộ hồ sơ pháp lý dự án. Chủ đầu tư tiến hành xin giấy phép xây dựng hạ tầng của toàn thể dự án. Sau khi có giấy phép xây dựng hạ tầng, Chủ đầu tư được phép xây dựng hạ tầng. Đến lúc này, chủ đầu tư được quyền huy động tiền từ khách hàng. Nhưng chưa được phép mở bán dự án.
Hoàn thiện bộ hồ sơ pháp lý dự án để được phép mở bán cần phải xin giấy phép xây dựng chi tiết của từng loại hình bất động sản.
Quy trình pháp lý dự án trong việc xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở thấp tầng:
Theo quy định của khoản 2 điều 89 bộ luật xây dựng năm 2014 <<<xem chi tiết>>>. Các nhà ở thấp tầng đã có quy hoạch chi tiết 1/500 có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2 và độ cao dưới 7 tầng thì được miễn xin giấy phép xây dựng. Các công trình thoả điều kiện này sau khi hoàn thành xây dựng xong phần móng. Thì chủ đầu tư được phép mở bán.
Giấy phép xây dựng đối với chung cư trong quy trình hoàn thiện hồ pháp lý dự án
Đối với chung cư, toà nhà cao tầng cần phải có các loại giấy phép sau:
Giấy phép xây dựng phần móng hầm
Dựa vào quy hoạch chi tiết 1/500. Chủ đầu tư lên bảng vẽ vè xin giấy phép xây dựng phần móng hầm. Sau khi xây dựng xong. Phải có biên bảng nghiệm thu móng hầm. Lúc đó chủ đầu tư mới được pháp tiến hành bước kế tiếp. Và tại thời điểm này chủ đầu tư được phép mở bán dự án.
Giấy phép xây dựng phần thân
Sau khi có biên bảng nghiệm thu phần móng hầm đã được duyệt. Chủ đầu tư tiếp tục tiến hành xin giấy phép xây dựng phần thân.
Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng)
- Theo khoản 1 đều 99 luật đất đai 2013 <<<xem thêm>>>. Quy định về việc cấp sổ hồng cho nhà ở hoặc chung cư để ở. Có nghĩa, mục đích sử đụng đất là “để ở” thì mới được cấp sổ hồng.
- Pháp lý cao nhất của bất động sản không phải mục đích “để ở” đó chính là hợp đồng mua bán và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất đó.
Các kinh nghiệm khi tìm hiểu hồ sơ pháp lý của dự án
Được biết, Trên thực tế, quy trình pháp lý dự án, hồ sơ pháp lý dự án, các thủ tục pháp lý dự án phải trải qua đến 36 bước. Tuy nhiên, bài viết này xin tóm tắt lại lại còn 12 bước chính để quý khách hàng có thể dễ nghiên cứu.
Các kinh nghiệm về cách tìm hiểu quy trình pháp lý của dự án
- Việc hoàn thiện bộ khung pháp lý phải theo các bước trình tự từ trên xuống dưới. Nếu chủ đầu tư có điều chỉnh xây dựng hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất. Thì các thủ tục pháp lý dự án phải xin phép và điều chỉnh lại từng bước từ trên xuống.
- Như vậy. Hồ sơ pháp lý dự án đã có các bước ở dưới rồi. thì ko cần phải xem cái trên.
- Kinh nghiệm khi tìm hiểu pháp lý của bất động sản. Cứ hỏi thẳng là pháp lý hiện tại cao nhất của dự án đó tới đâu rồi? Thí dụ tới giấy phép xây dựng phần thân rồi. Thì xin xem thêm cái sổ đỏ, quy hoạch 1/500. Nếu có là có thể tự tin mua ở hay đầu tư mà không cần phải lo pháp lý nhiều.
Được biết. Dự án Thanh Long bay do tập đoàn Nam Group phát triển. Là loại hình bất động sản hiếm có trên thị trường Việt Nam hiện nay. Với những dòng sản phẩm dẫn dắt thị trường như:
+ Bất động nghỉ dưỡng biển mà được xây dựng trên hợp phần đất ở và có hình thành đơn vị ở, được cấp sổ hồng lâu dài.
+ Được ngân hàng hỗ trợ vay vốn lên tớ 75% tổng giá trị căn nhà.
+ Ân hạn nợ gốc và lãi suất đến thời điểm bàn giao nhà.
(Xem hồ sơ pháp lý Thanh Long Bay <<<tại đây>>>)
Dự án Thanh Long Bay với các loại hình bất động sản như: Nhà phố thương mại biển 2 mặt tiền, nhà phố liên kế biển, căn hộ biển (sở hữu lâu dài), biệt thự biển, condotel, … Mọi chi tiết tìm hiểu dự án vui lòng liên hệ:
Số điện thoại 0935 333 247 /
Hoặc trang Fanpage dự án nam group /
Hoặc để lại thông tin liên hệ tại đây.
Tác giả
TPKD dự án Thanh Long bay
Nguyễn Thành Nguyên
